نظرة عامة على نظام ضريبة التصرفات العقارية
شهدت البيئة الضريبية السعودية تحولاً هاماً بإحلال ضريبة التصرفات العقارية محل ضريبة القيمة المضافة على التوريدات العقارية، بهدف تبسيط الإجراءات وتحفيز السوق.
الأساس النظامي وأحدث التطورات:
بموجب الأمر الملكي رقم (أ/84) بتاريخ 1442/02/14هـ، أُعفيت التوريدات العقارية من ضريبة القيمة المضافة (15%) واستُبدلت بضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%. صدر لاحقاً نظام ضريبة التصرفات العقارية بموجب المرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 1446/03/19هـ، مؤكداً هذا الإعفاء. تلاه صدور اللائحة التنفيذية الجديدة بقرار مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك رقم (25-03-01) بتاريخ 1446/09/24هـ (الموافق 2025/03/24م)، والتي بدأ سريانها مع النظام بشكل كامل في 10 أبريل 2025م، مع إلزامية التعاملات الإلكترونية.
الأهداف الرئيسية للنظام:
يهدف النظام إلى تنظيم السوق العقاري، تحقيق العدالة الضريبية، وزيادة الإيرادات غير النفطية وتعزيز الشفافية، بما يتماشى مع رؤية المملكة 2030.
2-نطاق تطبيق ضريبة التصرفات العقارية
يشمل نطاق التطبيق تحديد التصرفات الخاضعة، أنواع العقارات، والمكلفين.
تعريف التصرف العقاري الخاضع للضريبة:
تُفرض الضريبة على أي تصرف قانوني ناقل لملكية عقار أو حيازته لغرض تملكه أو تملك منفعته، سواء كان موثقاً أم لا.4 ويشمل ذلك البيع، الهبة (غير المعفاة)، المقايضة، الوصية (غير المعفاة)، الإجارة، عقود الإيجار التمويلي، نقل حصص في شركات عقارية بشروط، وتقرير حق انتفاع لأكثر من 50 عاماً. وسعت اللائحة مفهوم “العقار” ليشمل كل منقول يضعه مالكه في عقار له رصداً على خدمة العقار أو استغلاله على سبيل الدوام.
أنواع العقارات الخاضعة:
تشمل جميع أنواع العقارات بغض النظر عن حالتها (أرض فضاء، مبانٍ قائمة، تحت الإنشاء)، شكلها (مفرزة، مشاع)، استخدامها (سكني، تجاري، صناعي، زراعي)، أو مرحلة إنجازها (منجزة، قيد الإنجاز، على الخارطة).
الأشخاص المكلفون بسداد الضريبة:
المتصرف (البائع) هو المكلف الأساسي. يجوز الاتفاق على تحمل المشتري للضريبة، مع النص الصريح في العقد وفصل قيمتها، لكن يبقى المتصرف مسؤولاً أمام الهيئة. المتصرف والمتصرف له مسؤولان بالتضامن عن أي التزامات ضريبية إذا ثبت أن المتصرف له كان سبباً في عدم السداد.
التصرفات التي تشمل نقل حصص في الشركات العقارية:
تخضع بشروط، منها تعريف “الشركة العقارية” (ألا تقل القيمة السوقية لعقاراتها عن 50% من إجمالي أصولها) ونسبة الحصص المنقولة (30% أو أكثر خلال 3 سنوات).
3-احتساب ضريبة التصرفات العقارية
يتضمن معرفة نسبة الضريبة، تحديد الوعاء الضريبي، والحالات الخاصة.
نسبة الضريبة المطبقة:
النسبة هي 5% من إجمالي قيمة التصرف. يجوز تعديلها بقرار من مجلس الوزراء، وللوزير صلاحية وضع نسبة خاصة (لا تقل عن 1.5% ولا تزيد عن 5%) لتصرفات محددة.
تحديد الوعاء الضريبي (القيمة الخاضعة للضريبة):
هو القيمة المتفق عليها بين الأطراف أو قيمة العقار الفعلية، شريطة ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف. للهيئة مراجعة القيمة خلال 3 سنوات وإعادة التقييم إذا كانت أقل من القيمة السوقية العادلة.لا تُحتسب الضريبة على تكلفة التمويل (هامش الربح الضمني) من جهات مرخصة. في نقل حصص الشركات العقارية، تُحسب على القيمة السوقية لعقارات الشركة (بنسبة الحصة) أو القيمة المتفق عليها أيهما أعلى.
حالات خاصة في الاحتساب:
- حقوق الانتفاع طويلة الأجل (>50 عاماً): على القيمة الحالية للحق (القيمة السوقية أو المقابل المتفق عليه أيهما أعلى).
- عقود المرابحة والإجارة لغرض التملك/التأجير التمويلي: تُفرض مرة واحدة على التصرف الأول من المتصرف الأصلي للجهة التمويلية، بشروط محددة.
- مشاريع (BOT ونحوها): على القيمة السوقية العادلة للتصرف عند النقل الفعلي للملكية أو الحيازة.
4-حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية وشروطها
يتضمن النظام أكثر من عشرين حالة إعفاء، يجب تسجيل معظمها لدى الهيئة.
أبرز حالات الإعفاء وشروطها الأساسية (وفق اللائحة التنفيذية الجديدة ):
1-قسمة التركة بين المستحقين الشرعيين.
2-التصرف بدون مقابل لوقف (عام، خاص، مشترك) مسجل.
3-التصرف بدون مقابل لجمعية خيرية مرخصة ذات نفع عام.
4-التصرف لجهة عامة أو ذات نفع عام.
5-التصرف من جهة عامة بصفتها سلطة عامة (بشروط).
6-نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت.
7-الهبة الموثقة للأقارب حتى الدرجة الثالثة (بشرط عدم إعادة التصرف من الموهوب له لشخص غير مستثنى خلال 3 سنوات).
8-الوصية الشرعية الموثقة.
9-التصرف المؤقت كضمان لتمويل (ما لم يتم التنفيذ على العقار).
10-التصرف بين صندوق استثماري وأمين حفظ (بشروط).
11-تقديم حصة عينية في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة (بشرط عدم التصرف في الأسهم/الحصص المقابلة لـ 5 سنوات، وقوائم مالية مدققة).
12-التصرف لأطراف دبلوماسية أو دولية (بشرط المعاملة بالمثل).
13-تقديم اشتراك عيني في صندوق استثمار عقاري (بشرط عدم التصرف في الوحدات حتى إنهاء الصندوق أو 5 سنوات أيهما أسبق).
14-التصرف من شخص طبيعي لشركة/صندوق يملكه بالكامل (بشرط عدم تغيير نسبة الملكية لـ 5 سنوات).
15-التصرف بين شركات/صناديق مملوكة بالكامل لنفس الأشخاص (بشرط استمرار الملكية لـ 5 سنوات).
16-التصرف لمطور عقاري مرخص للبيع على الخارطة (بشروط الترخيص وتقديم ضمان).
17-رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف بالتراضي (خلال 90 يوماً، بشروط محددة).
18-التصرف الناتج عن اندماج أو استحواذ بين أشخاص اعتبارية (بشروط تتعلق بالمقابل ونسب الملكية).
دور المحاسب القانوني في بعض الإعفاءات: تتطلب بعض الحالات تقديم قوائم مالية مدققة أو شهادة من محاسب قانوني مرخص.
إعفاء المسكن الأول للمواطنين السعوديين:
تتحمل الدولة الضريبة عن المسكن الأول للمواطن السعودي بما لا يزيد عن مليون ريال من قيمته (أي بحد أقصى 50,000 ريال ضريبة). يتم التقديم للحصول على شهادة الإعفاء عبر منصة “سكني” التابعة لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
5-إجراءات الإقرار والسداد والمواعيد النظامية
تتم جميع الإجراءات إلكترونياً عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
آلية تسجيل التصرف العقاري لدى الهيئة (ZATCA):
يجب على المتصرف تسجيل التصرف إلكترونياً، مقدماً بيانات المتصرف والمتصرف له، تفاصيل العقار، نوع التصرف، وقيمته. تصدر الهيئة إشعاراً إلكترونياً بعد التسجيل وسداد الضريبة (أو التحقق من الإعفاء) لإتمام الإفراغ.
المستندات والمعلومات المطلوبة:
تشمل معلومات العقار (صك، موقع، نوع، مساحة)، معلومات البائع والمشتري (اسم، هوية، اتصال)، معلومات العقد (تاريخ، قيمة)، ومستندات الإعفاء إن وجدت.يجب الاحتفاظ بالسجلات لمدة لا تقل عن 5 سنوات.
مواعيد سداد الضريبة:
- التصرفات الموثقة: (بيع، هبة غير مستثناة، إجارة منتهية بالتملك، حقوق انتفاع طويلة، بيع بالمزاد، تنازل عن حقوق انتفاع، بيع على الخارطة): في أو قبل تاريخ التوثيق.
- التصرفات غير الموثقة: خلال 30 يوماً تقويمياً من تاريخ العقد أو الاتفاق أو نقل الملكية/الحيازة.
- نقل حصص في شركة عقارية: خلال 30 يوماً من تاريخ النقل أو إبرام اتفاقية غير مشروطة، أيهما أسبق.
- الإخلال بشروط الإعفاء: خلال 30 يوماً من تاريخ الإخلال.
طرق السداد المعتمدة:
إلكترونياً عبر بوابة الهيئة، عادةً باستخدام رقم مفوتر (مثل 020) من خلال قنوات السداد البنكية.
إجراءات تصحيح الإقرار واسترداد الضريبة:
- تصحيح الإقرار: يجب تقديم “طلب تصحيح” عبر بوابة الهيئة خلال 30 يوماً من علم المتصرف بالخطأ أو من تاريخ الإخلال بمعايير الإعفاء.
- استرداد الضريبة: يمكن المطالبة بالاسترداد في حالات السداد بالزيادة، أو عن تصرف لم يكتمل، أو أُلغي (بشروط). يُقدم الطلب خلال 12 شهراً من تاريخ استحقاق السداد أو 60 يوماً من قرار نهائي يؤيد الحق في الاسترداد.
6-الغرامات والعقوبات المترتبة على مخالفة النظام
تهدف الغرامات والعقوبات إلى ضمان الالتزام وردع المخالفين.
غرامة التأخير في السداد:
غرامة 2% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، بحد أقصى 50% من قيمة الضريبة غير المسددة.
عقوبات التهرب الضريبي:
تشمل تقديم مستندات مزورة أو غير صحيحة، أو أي حيلة لعدم سداد الضريبة. العقوبة غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة المتهرب منها، وتنطبق على المشاركين والمساعدين. يقع عبء إثبات انتفاء القصد على الخاضع للضريبة.
غرامات مخالفة الأحكام الأخرى:
غرامة لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو 50,000 ريال، أيهما أكثر.
غرامة تعديل قيمة الضريبة من قبل الهيئة:
إذا عدلت الهيئة قيمة الضريبة المستحقة، تُفرض غرامة إضافية 1% من قيمة الضريبة غير المسددة (الفرق) عن كل شهر أو جزء منه، بعد 30 يوماً من الإشعار بالتعديل.
إجراءات التحصيل الجبري:
في حال عدم سداد المبالغ النهائية، تتخذ الهيئة إجراءات تبدأ بالإشعار ثم الإنذار، وقد تصل إلى الحجز على الأموال بطلب للجهة القضائية المختصة.
مخالفات الموثقين:
يجب على الموثقين عدم توثيق أي تصرف لم تُسدد ضريبته، وإلا عوقبوا بموجب نظام التوثيق.
7-دور المحاسبين ومسؤولياتهم
يلعب المحاسبون دوراً محورياً في مساعدة العملاء على الامتثال للنظام.
فهم النظام وتقديم الاستشارات الدقيقة:
يجب على المحاسبين الإلمام بتفاصيل النظام ولائحته لتقديم استشارات حول الخضوع للضريبة، حسابها، الإعفاءات، وتحديد القيمة السوقية العادلة.
المساعدة في تحديد الخضوع والحساب الدقيق:
يشمل تحليل كل تصرف، حساب الوعاء الضريبي الصحيح (مع استثناء تكلفة التمويل)، وتسهيل حساب وسداد الضريبة إلكترونياً.
دور المحاسب القانوني في تقديم شهادات معتمدة:
في بعض الإعفاءات، يُطلب تقديم قوائم مالية مدققة أو شهادة من محاسب قانوني مرخص، مما يتطلب ممارسة العناية المهنية
ضمان الامتثال وتجنب المخالفات:
يشمل مساعدة العملاء في تقديم الإقرارات، التأكد من توافق العقود مع اللوائح، وإرشادهم حول حفظ السجلات.
التحديث المستمر ومواكبة التطورات:
يجب متابعة التعديلات والتعليمات والأدلة الإرشادية الصادرة عن الهيئة.
التمثيل أمام الهيئة (للمؤهلين كوكلاء ضريبيين):
يمكن للمحاسبين المؤهلين تمثيل العملاء أمام الهيئة في المسائل المتعلقة بالضريبة.